Gevolgen regulering middenhuur woningbelegger

Contouren wetsvoorstel regulering middenhuur:

• Regulering geldt alleen bij nieuwe huurcontracten;
• Woningwaarderingsstelsel wordt dwingend in plaats van afdwingbaar;
• Nieuwe regulering geldig voor woningen tot 187 wws-punten (o.b.v. woningwaarderingsstelsel);
• Woningwaarderingsstelsel wordt gemoderniseerd:
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer punten (+4 tot +10 punten);
  • Woningen met energielabel E of slechter krijgen minder punten (-6 tot -10 punten);
  • Extra punten voor buitenruimte (2 tot 9 punten voor buitenruimte kleiner dan 25 m² afhankelijk van de grootte);
  • Maximalisering (33%) van de WOZ-waarde in de punten vanaf 187 punten.

Naar aanleiding van de nieuwe maatregelen is het verstandig om een aantal checks uit te voeren.

Juridisch: Als je in het verleden werkte met tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte voor jouw huurders, dan is het goed om de kwaliteit van de huurovereenkomsten juridisch te (laten) optimaliseren.

Huurprijs: Voldoen je contract-huurprijzen op dit moment aan de hiervoor genoemde 187 wws-punten woningwaarderingsstelsel of meer, dan kun je in het nieuwe stelsel ongereguleerd blijven verhuren (vrije sector). Is je woningbelegging op basis van huurprijschecks minder of gelijk aan 187 wws-punten, dan is het zinvol je huurpunten te optimaliseren voor 2024.

Duurzaamheid: Heb je geen energielabel van alle verhuurde woonruimten, dan is het zinvol die o.b.v. de geldende wetgeving aan te vragen. Zijn de energielabels aanwezig, dan is het wellicht zinvol die te verbeteren door verduurzaming van de woonruimte. En bovendien te controleren of deze verduurzaming financierbaar is.

Doel: Een optimaal rendement behouden en dat een vastgoedportefeuille financierbaar of verkoopbaar blijft.

Huurprijsafslag vergroot door kabinetsplannen
Indien woningen – na wederverhuur – in de gereguleerde sector terugvallen heeft dit flinke invloed op de maximale huurprijs die gevraagd mag worden. Doordat duurzame woningen juist meer punten krijgen en niet-duurzame woningen juist punten in moeten leveren heeft dit flinke gevolgen voor de gemiddelde huurprijsafslag. Op basis van de huidige plannen betekent dit voor de regio Enschede een daling tussen de 10 tot 42 procent van de markthuren.

Figuur 1: Huurprijsafslag bij verschillende energielabels (woning 60 m²)

Alles bij elkaar zorgt dit er voor dat een groter aantal niet-duurzame woningen gereguleerd wordt en daarmee is de huurprijsafslag ook groter. Een tegenovergesteld beeld is zichtbaar bij de duurzame woningen. In dit segment neemt het aantal gereguleerde woningen juist af, de woningen die desondanks in de gereguleerde sector terugvallen hebben nu een verminderde huurprijsafslag dan eerder berekend. De wijziging van het woningwaarderingsstelsel heeft daarnaast gevolgen voor zowel de productie van nieuwbouwwoningen als de handelingsperspectieven voor beleggers.

Rendement op woningbeleggingen optimaliseren of uitponden
Ondanks dat de contouren nu een completer beeld schetsen van de toekomstige huurprijsregulering, blijft voorlopig het risico bestaan dat tijdens het wetgevingsproces nog aanpassingen worden gedaan aan de uiteindelijke wetgeving.

Ons advies geeft dan ook zekerheid tot op zekere hoogte. Toch merken wij dat investeerders hun handelingsperspectieven en rendement aan het onderzoeken zijn. Ook zien wij dat financiers de marktwaarde aanpassing van hun onderpanden woningbeleggingen strak volgen.

Boers & Lem adviseert in eerste instantie een check te doen van jouw woningbeleggingen, met als doel het optimaliseren van het aantal wws-punten waardoor de woning voor zover mogelijk na invoering van de huurprijsregulering ongereguleerd blijft. Wordt je huurwoning gereguleerd, dan is het zinvol de huurstroom vooraf te optimaliseren. Vanzelfsprekend heeft dit veel invloed op de waarde van een toekomstige woningbelegging en daarmee de financierbaarheid van een woningbelegging.

Informatie & advies
Benieuwd naar de gevolgen voor de marktwaarde van jouw vastgoedportefeuille in 2024? Onze afdeling Taxatie & Advies ondersteunen je graag in het behalen van het beste rendement op basis van deze maatregelen. 

T. 088-263 77 30 
E. taxatie@boersenlem.nl

Bron: CBRE