Huurkorting tijdens de coronacrisis

Mag een huurder kiezen om het gehuurde onder te verhuren?
Onderverhuur is op grond van de meeste modelhuurovereenkomsten van commercieel vastgoed standaard verboden. Vanuit het perspectief van de verhuurder kun je overigens onderhuur wel toestaan. Je kunt bijvoorbeeld op die manier als verhuurder meer markt pakken. Dan kun je afwijken van je (ROZ-)overeenkomst.

In hoeverre is een beroep op omzetafhankelijke huur kansrijk?
De kantonrechter heeft dat in eerste instantie afgewezen. Het doet afbreuk aan het contract dat beide partijen in goede tijden met elkaar hebben afgesproken.

Natuurlijk kun je bij een daadwerkelijk gebrek aan het pand, waardoor je het niet kunt gebruiken zoals overeengekomen, als huurder aanspraak maken op korting. Vaak sluiten de algemene bepalingen dat uit. Overigens heeft de rechter al in een aantal gevallen gestaffelde voorlopige huurkorting toegekend. Maar het is de vraag in hoeverre kleine huurders daarmee geholpen zijn, als ze uiteindelijk een enorme achterstand moeten inlopen.

In hoeverre verbergt het bedingen van huurkorting slecht ondernemerschap?
De ondernemers die er al niet goed voor stonden, zullen in dit soort kwesties niet zo snel naar de rechtbank gaan. Een slechte financiële situatie is op zich geen reden om een huurcontract te ontbinden. De rechter zal ook in de situatie dat een beroep op onvoorziene omstandigheden gerechtvaardigd is, altijd kijken naar redelijkheid en billijkheid en de omstandigheden van het geval. De ondernemer zal de financiële positie en de invloed van de coronacrisis daarop goed moeten onderbouwen.

Voorkomen de overheidssteunmaatregelen claims van huurders die aangeven hun huur niet te kunnen betalen?
De uitspraken tot nu toe laten zien dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) wordt meegewogen in de vraag of de huurder ook echt de huur niet meer kan betalen. Je moet kunnen aantonen dat je die tegemoetkoming inderdaad gebruikt voor je vaste lasten, zoals de huur. De huurder moet dat zelf aantonen en kan daarvoor bijvoorbeeld de hulp van een financieel dienstverlener inroepen. De overheid controleert niet waarvoor het geld wordt gebruikt. Door haast is het een vrij ruwe regeling geworden.

Lees ook het bericht over het vonnis van de Rechtbank Gelderland. Die heeft onlangs bepaald dat bij het vaststellen van de huurkorting ook de steunmaatregelen van de overheid moeten worden meegenomen.

Waar moet je als verhuurder aan denken in coronatijd?
Neem bij nieuwe huurovereenkomsten een coronaclausule op. In zo’n clausule kan je opnemen dat corona en de gevolgen daarvan geen gebrek aan het gehuurde opleveren. Zorg ervoor dat je bij een bestaande huurovereenkomst met elkaar in gesprek blijft én blijf scherp op de betaling van de huur en de naleving van de exploitatieplicht. 

Als verhuurder wil je niet dat een andere invulling aan jouw pand wordt gegeven dan overeengekomen. Of dat de huurder het pand zonder overleg sluit. Geef niet zomaar huurkorting, dat wisselt per zaak. Draait de huurder bijvoorbeeld een heel goede omzet door slim te ondernemen en de vaste lasten van de verhuurder onverminderd doorlopen, dan ligt een korting minder in de verwachting. Vraag altijd om inzage in de cijfers en een goede onderbouwing.

Ben je verplicht om de bank te informeren i.v.m. de hypotheekverstrekking als je als verhuurder meegaat in het verlenen van huurkorting of onderverhuur?
Dat is afhankelijk van de hypotheekakte. Staat daarin dat voor een bestemmingswijziging toestemming is vereist, dan moet je het doorgeven aan de bank. Meestal bevatten hypotheekaktes een huurbeding; op grond waarvan een bedrijfsruimte niet mag worden vervreemd, verpacht of verhuurd aan een derde. Stel dat je een deel van een restaurant door corona onderverhuurt om daar een speelgoedwinkeltje te beginnen, dan is het verstandig voor een verhuurder om dat te overleggen met de bank.

Informatie & advies
Wil je graag meer informatie over huurkorting? Neem dan contact op met één van onze adviseurs via 053-433 55 77 of info@boersenlem.nl.

Bron: Vastgoedmarkt - Vastgoedmarkt legde deze zeven vragen voor aan advocaat Claudia van Meurs-Janssens over huurkorting in coronatijd.